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Conformément à l’Article L421-1 du Code de l’urbanisme, les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme.

Aussi, conformément à l’article R*423-1, il est exigé que les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir, ainsi que les déclarations préalables, soient déposées à la mairie de la commune où les travaux sont projetés.

POURQUOI FAUT T-IL DEPOSER UNE DAACT (DECLARATION ATTESTANT L’ACHEVEMENT ET LA CONFORMITE DES TRAVAUX) ?

Après avoir obtenu une autorisation d’urbanisme, telle qu’une déclaration préalable ou un permis de construire, pour la réalisation de travaux, une étape essentielle consiste à effectuer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité de ces travaux (DAACT). Cette déclaration vise à informer la mairie de l’achèvement des travaux et garantit leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme obtenue.

Conformément à art. L.462-2, l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Un décret en Conseil d’Etat fixe les cas où le récolement est obligatoire.

Aussi, conformément à l’article R.462-6 du Code de l’urbanisme,  à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration.

Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 du Code de l’urbanisme.

DELAI DE PRESCRIPTIONS EN CAS DE NON DECLARATION DES TRAVAUX.

Les violations des règles d’urbanisme constituent un délit. Au-delà d’un délai appelé « délai de prescription », aucune poursuite pénale ne peut être engagée contre vous. Ce délai de prescription pénale est de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux. Cependant, la commune a la possibilité de vous poursuivre en justice civile (devant le tribunal judiciaire) jusqu’à 10 ans après l’achèvement des travaux (article L.480-14 du Code de l’urbanisme). À l’issue de cette procédure, le juge peut ordonner la mise en conformité des travaux ou leur démolition.

Ainsi, si vous êtes l’auteur d’une infraction aux règles d’urbanisme, vous ne serez à l’abri de toute poursuite qu’après 10 ans à partir de l’achèvement des travaux. Toutefois, si vous envisagez d’entreprendre d’autres travaux nécessitant un permis après cette période de 10 ans, la mairie peut refuser de délivrer ce permis (article L.421-9 du Code de l’urbanisme). Cela se produira notamment si :

> Vous avez été jugé coupable et condamné à démolir la structure originale.
> Votre construction est située dans une zone protégée, telle qu’un parc national ou un site classé.
> Votre construction est érigée sur le domaine public.
> Les travaux irréguliers présentent un danger pour la sécurité.
> L’intégralité de la construction a été réalisée sans l’obtention d’un permis, pour les constructions postérieures à 1943.
> Votre construction est implantée dans une zone soumise à un plan de prévention des risques naturels, tels que les inondations, les mouvements de terrain, les séismes, les avalanches, etc.

QUELLES SONT LES CONSEQUENCES EN CAS DE MISE EN VENTE DE VOTE BIEN ?

La vente d’un bien immobilier érigé sans autorisation d’urbanisme ou comportant des travaux irréguliers présente un risque significatif. En cédant le bien, le vendeur transfère à l’acheteur la responsabilité des infractions aux règles d’urbanisme antérieures. Si l’acheteur n’est pas informé de l’illégalité du bien qu’il acquiert, cela constitue un vice caché. En effet, il aurait probablement pris une décision différente quant à l’achat du bien ou aurait proposé un prix inférieur s’il avait été informé. Cette situation demeure même après l’expiration des délais de prescription pénale et civile, car l’acheteur se rend compte qu’il ne peut plus entreprendre de nouveaux travaux soumis à autorisation d’urbanisme.

In fine, la mairie est en mesure de rejeter une demande d’autorisation ou de régularisation de travaux si l’ouvrage ne respecte pas les dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Dans une telle situation, le nouveau propriétaire sera contraint de mettre le bien en conformité avec le PLU ou de procéder à la démolition de la construction.

Sur rendez-vous uniquement : urbanisme@fontenay-le-fleury.fr / 01 30 14 33 22